地下車庫消防設計

發布時間:2020-08-10 14:28:00

現階段房地產已經進入了激烈競爭的時代,能否拿到土地對每個房地產企業來說都是非常重要的。除了融資成本和對未來市場的預期PK外,強制排放計劃也是一個重要的制約因素。但由于各開發商的管控要求和實力不同,征地方案的精度明顯不同。

現階段房地產已經進入了激烈競爭的時代,能否拿到土地對每個房地產企業來說都是非常重要的。除了融資成本和對未來市場的預期PK外,強制排放計劃也是一個重要的制約因素。但由于各開發商的管控要求和實力不同,征地方案的精度明顯不同。

讓我們先建立一個簡單的模型。可售面積10萬㎡,征前可售率75%,征后可售率2%(在可售面積不變的情況下,不可售面積增加,可售率73%)。有什么影響?以上數字是根據萬科年報提取的上年度銷售額、銷售面積和凈利潤折算而成。

征地后,各項成本指標可能發生變化,主要有以下三個原因:比如,調整地價過高后,為了提高部分配套房屋的溢價率或配置標準,在一樓增設了架空層,以提高社區質量。由于前期工作不足,相關政府配套房屋面積估算不足:

如配電室一般設在地下一層,而有些城市只能設在地上,對垃圾房或門衛房的指標估計不足,對幼兒園的面積指標估計不足。

基底面積低估:

(1) 非機動車停車位面積計算缺失:一般認為非機動車停車位可以在地面消化,但由于密度指標一般設計充分,且綠化率指標傳遞文件有下限,所以往往無法設置非機動車停車位面積符合規范要求的索引,可在基礎中添加,但只能在地下室中添加。

(2) 地面停車位數量:目前,很多地方地面停車位數量不超過10%,部分城市不超過20%甚至30%。但在實際過程中,由于審批部門或政府領導對每個項目的期望不同,掌握的規模也不同,地面停車位是否能達到規范的上限需要溝通。

(3) 人民防空計算規則正在發生變化:**標準與標志性建筑的差異,或新規定與舊規定不一致(如**標準通常規定10層以上或埋深超過3米的全部人民防空,而有些城市按占總建筑面積的百分比取值,導致征地過程中應用指標與終指標存在差異。

(4) 按戶分配停車位的城市:拿地后,市場營銷要求調整戶型比例,導致停車位數量的調整。

(5) 不同地點停車位和車道規則的差異:不同地點停車位和車道大小的差異對項目現場指標的影響不明顯。

(6) 機械應用“單座指數”值:不注意產品類型的差異,只應用單座面積指數。

值得注意的是,上述6點中,5點和6點更容易被忽視。如果房地產企業忽視這兩點,很可能會增加不必要的成本,降低利潤率。如何在征地過程中規避這些風險?這將在下面詳細描述。

不同城市對停車位面積的要求不同,所以銷售比例內在不一致

假設:根據**標準停車位面積規則,某項目單體停車位指標n(暫定35),可售率為75%,不可售面積均為地下室,地下室造價為2500元/m2。可以得出以下結論:

在同一地上規劃的情況下,由于不同城市對停車位規模的要求不同,銷售比例存在內在差異。

機械應用“單車指標”值,無法完成

上圖為萬科單車面積指標值。在實踐過程中,它有一個前提條件:不包括別墅式私人車庫等特殊的地下車庫,一般包括高層普通車庫,面積指標是地下室的全部面積。然而,在土地征用估算中,很多房地產企業往往不考慮地上產品的類型、萬科等標桿房地產企業的單項指標的機械應用,導致土地征用估算利潤率很高,而且在土地征用后無法做到。

對于地下室單車位指標,我認為有一個比較準確的口徑,即車庫面積扣除主樓底部的投影面積后,一般值可以是27-31輛/m2。這種口徑有以下優點:

一、從系統設置上看,鼓勵在主樓底部向南方向插入車位(即使插入車位,主樓投影面積仍不計入地下室面積);

二、主樓底部區域可指示非機動車庫的安裝;

三、可在主樓底部不能停車充分利用的區域設置儲藏室,以提高商品價值(當儲藏室有價格時)或銷售速度(以儲藏室為自由區);

四、消除主要建筑物數量的影響。地下室有5棟高層主樓和10棟高層主樓時,地下室的總面積必然不同。

因此,單車指標只能作為高層獨立倉庫面積估算的參考。對于多層和別墅型倉庫,應選擇標準地段進行布局,以獲得相對準確的停車位數量(或選擇標準地段進行布局,以修改單車指標)。

征地階段的“量長”可以得到相對準確的指標

在土地征用階段,地上產品類型的精度普遍較高。一旦涉及到多種產品類型組合,地下室面積指標往往相差很大,這是導致土地征用后可售比例變化的主要原因。如何在征地階段得到一個相對準確的指標?我想出了一種“測量長度”的方法。

主要基于以下前提條件:

征地方案布置后,確定地下室停車位的數量,更準確的方法是布置地下室,但如果征地意愿不夠強烈,設計師一般不會詳細安排。為了提高地下室布置的準確性,提出了一些設想

扣除主體建筑后,將形成各種矩形區域。結合上表計算矩形停車位數量。總數是在一樓停車時,該地塊可大致設置的停車位數量。如果車位不足,則需停在地下二層;如果車位超過規定設置,則可通過減去停車效率較低區域的車位,大致得出地下室的輪廓范圍。

當我們拿地的時候,我們可以計算出土地的面積和項目的利潤!


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